La mayoría de las organizaciones piensan en BIM, como un medio para incrementar su poder de mercadeo a través de la presentación de modelos digitales en 3D; la gran mayoría de las empresas desconocen el verdedero potencial de la herramienta y en general piensan que BIM es solo un Sotware (llamese REVIT, Allplan, ArchiCAD, etc…). Esa errada concepción del sistema BIM, hace gastar a las empresas mucho dinero para alcanzar un objetivo que cualquier sistema CAD puede hacer a un costo mucho menor.
Este desconocimiento del alcance real del sistema BIM, hace incurrir a los inversores en grandes costos de oportunidad, sobre todo en las fases de construcción, operación, venta y desincoporación de sus activos inmobiliarios; que de implantarse adecuadamente en sus organizaciones, generaría un valor agregado en los activos inmobiliarios al revalorizar los inmuebles, mejorar su funcionalidad y alargar su vida util.
A continuación veremos como los sistemas BIM son aprovechados en las etapas de operación y mantenimiento de los inmuebles y como el desconocimiento en la gerencia de mantenimiento, termina afectando el valor de los activos inmobiliarios.
Uno de los dolores de cabeza de la mayoría de los corredores inmobiliarios, es que el inmueble que están promoviendo se encuentre en perfecto estado cuando sea visitado o utilizado por posibles compradores o inquilinos; para el caso de administradores de inmuebles del sector hotelero o de centros comerciales, el tema cobra mayor importancia, por el impacto sobre las ventas que genera cada hora que la instalación se encuentre fuera de servicio por labores de mantenimiento.
Alcanzar la integración de los procesos adecuados para el desarrollo y eficiencia de los activos inmobiliarios es altamente beneficioso, ya que aumenta el retorno en las inversiones por medio de la reducción de costos de mantenimiento y el aumento de la valoración de sus carteras de inmuebles. La gestión adecuada de activos inmobiliarios, aumenta el ciclo de vida de las instalaciones y evita deterioros e incidencias que ocasionan altos costos para sus propietarios.
Todas las organizaciones requieren que sus activos tangibles se desempeñen de una manera confiable para lograr los objetivos del negocio; de ello no escapa el sector inmobiliario. Desafortunadamente, es justamente en éste sector, que la función de mantenimiento la suelen subestimar; asignándose en el mejor de los casos un responsable de la confiabilidad de los activos, a quien le dan la responsabilidad de prevenir, predecir y reparar las fallas, tanto de los bienes muebles e inmuebles, como de los equipos y máquinas de los diferentes servicios de la edificación.
Coordinar y organizar el mantenimiento y conservación de cualquier inmueble no es tarea fácil. Conocer los cambios en las normativas, gestionar a los proveedores y suministros, así como la coordinación de los equipos externos que intervienen en el mantenimiento, requiere mucho tiempo, dinero y formación cualificada.
Para poder contar con un sistema eficiente de gestión de activos, es necesario diseñar y programar planes de mantenimiento del inmueble desde las etapas iniciales de diseño, que permitan lograr el máximo rendimiento, eficiencia energética y adecuación a las normativas vigentes.
Un buen servicio de mantenimiento aportará numerosos beneficios:
- Revaloriza el inmueble.
- Mejorar la funcionalidad y alarga la vida de los activos inmobiliarios evitando la frecuencia de reinversiones en activos.
- Genera ahorro económico importante al prevenir averías importantes.
- Reduce el plazo de resolución de las averías o incidencias cuando ocurren.
- Aumenta la satisfacción de sus inquilinos y/o inversores.
- Otorga tranquilidad, al saber que es poco probable la ocurrencia de alguna falla de relevancia que impacte directamente en el flujo de caja (gastos no previstos).
Entre los criterios a considerar para la elaboración de un buen plan de mantenimiento, se debe contemplar:
- Identificar a qué se le realizará mantenimiento y por qué.
- Crear una estructura básica sencilla (taxonomía) para identificar los sistemas, equipos y componentes.
- Crear una estructura básica para el control de comportamiento y los costos asociados a falla, mantenimiento y eficiencia.
- Determinar las actividades de mantenimiento a realizar, este es uno de los puntos más importantes y difíciles. Debe estar apoyado de las especificaciones y datos técnicos de los equipos.
- Determinar y cuantificar los recursos humanos, materiales y técnicos para el cumplimiento de las actividades de mantenimiento definidas.
- Establecer los hitos, tiempos y frecuencias de éstas actividades, organizándolos en un cronograma (Planificación de mantenimientos).
- Cuantificar el costo por cada actividad
- Crear una base de datos para control (inicialmente puede ser en formato electrónico o papel; pero para alcanzar buenos resultados en el largo plazo, será necesario utilizar una aplicación dedicada, que genere automáticamente las ordenes de mantenimiento según el cronograma y permita hacer el seguimiento de insumos, consumibles, repuestos críticos, entre otros).
Los planes de mantenimiento, son una fracción de la gestión integral de activos la cual está regulada por la norma ISO 55000, la cual contempla el enfoque estratégico para gestionar activos físicos con el fin de alcanzar los objetivos del negocio, de manera que asegure que estos activos generan valor. Esta gestión integral de activos, traduce los objetivos de una organización en decisiones, planes y actividades, utilizando un enfoque basado en riesgo, por lo que contribuye en la obtención de valor, bajo un óptimo equilibrio de los costos financieros, ambientales y sociales, el riesgo, la calidad del servicio y el desempeño relacionado con los activos. El ciclo de vida de la gestión de activos, abarca la Adquisición, Operación, Mantenimiento y Eliminación del activo físico.
El proceso BIM, también propone un modelo de gestión de infraestructura a lo largo de su ciclo de vida. Este ciclo de vida incluye las siguientes fases: Programación, Diseño conceptual, Diseño detallado, Análisis, documentación, Fabricación, Tiempo y Coste, y Logística de construcción, que se podría asimilar a la Adquisición; Operación y Mantenimiento, y Renovación o Demolición. El flujo de trabajo BIM propone 7 Dimensiones o fases de gestión, en el que las cinco primeras están relacionadas con la Adquisición y Eliminación del activo, y las dos últimas están relacionadas con la Operación y el Mantenimiento de la infraestructura.
La mayoría de los proyectos en donde se ha implementado BIM en todo el mundo, son proyectos inmobiliarios. Los promotores inmobiliarios han enfocado la mayor parte de sus esfuerzos en desarrollar modelos de coordinación geométrica digital, omitiendo la información específica asociada al resto de los sistemas (enfocados en el aprovechamiento como herramienta de mercadeo), no solo perdiendo información que no se incorpora en los modelos por trabajarlos en menor nivel de desarrollo (Level of Development, LOD), sino que se termina perdiendo toda la información generada en la “coordinación digital”, ya que los “modelos BIM” se transforman en un entregable más y no se aprovecha su completa utilidad.
A medida que un proyecto va a avanzando en su ciclo de vida, se va generando cada vez más Metadata que sirve para etapas posteriores. La información que sirve para la operación y el mantenimiento del activo se gestiona en datos COBie (Construction-Operations Building Information Exchange), la cual es una forma de estructurar la información relativa a elementos que necesitan ser revisados periodicamente y no a elementos constructivos fijos como muros, losas o vigas; es una especificación para la captura e intercambio de información del diseño y construcción, para la fase operación y mantenimiento de la edificación.
Actualmente se implementa COBie como un estándar internacional, que ha sido utilizado por multiples aplicaciones a nivel mundial. Este estandar fue adoptado por la British Standards Institution BSI UK y transformado en un estándar en la Unión Europea (EU) para el BIM Level 2, denominado BS 1192-4. Como corresponde también a un Model View Definition, el estandar para la interoperabilidad BIM, denominado Industry Foundation Classes (IFC), posee un esquema definido como IFC Basic Handover, el cual permite el intercambio de datos para la gestión de activos (Facility Management, FM), específicamente para aplicaciones de sistemas de gerencia de mantenimiento (Computerized Maintenance Management System, CMMS) y sistemas de soporte para la gerencia de activos (Computer-Aided Facility Management, CAFM).
La ventaja de tener datos COBie, es que fue pensado básicamente para aquellos Facility Manager, a quienes no les importa directamente la geometría de los artefactos o elementos que necesitan ser catastrados y revisados periódicamente, sino que se enfoca en la información relacionada a especificaciones de funcionamiento, fabricante, garantías, modelo, planes de mantenimiento, repuestos, etc. Es por esto, que si se plantea el uso de BIM en estructuras existente que no posean un modelo arquitectónico digitalizado, se puede prescindir de ese nivel de detalle, desarrollando solo el nivel de información que se le está otorgando a los activos a ser gestionados, obteniendo modelos con poco Nivel de Detalle (LOD), pero con un alto Nivel de Información (LOI).
Una de las ventajas del proceso BIM, es que no utiliza una aplicación de software única, sino el uso de herramientas de software integradas en un proceso, por lo que implementar BIM para el mantenimiento y operación de activos no es algo complejo si se establecen bien los procesos y los protocolos necesarios para lograr tener la información necesaria para este uso de BIM.
Existe una variada gama de plataformas diseñadas específicamente para ayudar a procesar estos datos, facilitando la operación y el manejo de éstos; a continuación se listan algunas de las principales aplicaciones disponibles en el mercado:
- YouBIM®, es un software basado en la nube que amplía el valor de BIM hasta el ciclo de vida de los edificios al proporcionar a los propietarios una base de datos integrada y acceso instantáneo a la información y ubicación de los activos a través de un sitio web.
- IBM Tririga, es un software para la gestión de bienes inmuebles e instalaciones, gestión de proyectos, gestión de espacios, mantenimiento de instalaciones y gestión energética y medioambiental.
- DALUX, es un programa sencillo de gestión de mantenimiento reactivo para recoger, transmitir y gestionar las incidencias de mantenimiento permitiendo su recepción, visualización y gestión desde cualquier dispositivo.
- FM Systems, es un software de gestión de instalaciones basadas en web que ayuda a las organizaciones a mejorar su espacio, ocupación, activos, mudanzas, mantenimiento, arrendamiento y administración de propiedades.
- Ecodomus FM, es un Entorno Colaborativo o CDE que proporciona la integración en tiempo real del modelo AIM con Building Management Systems -como Siemens, Honeywell, Johnson Controls u otros-, con instalaciones, mantenimiento y software de gestión -como Máximo, Unificador, Tririga, ARCHIBUS, Planon, AssetWorks, FAMIS, webTMA, Corrigo u otros- y Sistemas de Información Geográfica -cómo ESRI ArcGIS y Google Earth-. EcoDomus FM ayuda a propietarios y ocupantes a mantener los datos de todas las aplicaciones y bases de datos siempre actualizados.
- Planon, recopila toda la información relevante de activos y datos de mantenimiento para todos los edificios en una base de datos central, lo que permite eliminar la administración local y aumentar el control de los costos, la planificación y la ejecución del trabajo de mantenimiento.
- Onuma, permite crear una hoja de cálculo de requisitos para la planificación, exportarlos a programas de diseño BIM y gestionar los activos durante el ciclo de vida del edificio.
- ARCHIBUS, permite automatizar el flujo de información desde las fases de diseño y construcción hasta la gestión completa del ciclo de vida de los activos.
Lo importante de cualquier aplicación de gestión de activos bajo ambiente BIM, es que cumpla con los siguientes requisitos:
- Permita integrar soluciones CRM y/o XRM.
- Sea compatible con sistemas BMS, BAS, IoT, CMMS y CAFM.
- Permita el acceso de todos los agentes que intervienen en la gestión: personal, call center, administradores de fincas, recepciones, servicio técnico externo, servicio informes técnicos externos, empresa aseguradora, clientes y otros proveedores.
- Diferencie roles.
- Lea formatos COBie y/o nativos: Revit, ArchiCAD, Allplan, etc.
- Se pueda estructurar taxonómicamente de acuerdo a COBie: Ubicación / Edificio / Nivel / Espacio / Sistema / Activo.
- Permita crear Registros Preventivos y Órdenes de Trabajo organizados por prioridad.
- Permita para una Orden de Trabajo: relacionarla con un activo, describirla, asignarle un responsable, establecer una fecha de alta y de posible revisión, indicar si se trata de una tarea repetitiva, lanzar un aviso al Proveedor asignado, etc.
- Lea avisadores basados en el sistema BMS.
- Muestre para cada activo: ubicación, información, manual, garantía, ordenes de trabajo, etc.
- Disponga de un visualizador 2D y 3D que permita localizar fácilmente los activos, y las Órdenes de Trabajo ligados a ellos.
- Permita implementar variaciones del modelo de información, por ejemplo, en una reforma, sin perder el historial de órdenes de trabajo.
- Disponga de un buscador.
- Pueda implementarse en un servidor propio.
- Sea visual e intuitiva.
- Se adapte a cualquier dispositivo: pc, tablet, smartphone, etc.
En el pasado, los gerentes de construcción se involucraban en el proceso de planificación de la construcción de una manera muy limitada, implementando en el mejor de los casos, escuetas estrategias de mantenimiento basadas en la condición del proyecto en el momento en que esta entra en operación. En la actualidad, el modelo BIM puede permitir a los gerentes de las instalaciones entrar en escena en una etapa mucho más temprana. La naturaleza visual de BIM permite a todos los interesados, obtener información importante para la toma de decisiones.
Todo lo anterior nos permite resumir, que BIM se fortalece como una herramienta fundamental para la gestión de los activos durante todo su ciclo de vida.
Oil and Gas por Abfreddy Sánchez 